La gestion locative était le sujet de notre tout premier Petit Déjeuner Immobilier.
En compagnie de nos experts, nous avons abordé les différents points à prendre les bonnes décisions en matière de gestion locative.
Gestion locative : le Petit Déjeuner Sadone
L’Agence Sadone compte aujourd’hui plus de 200 millions d’euros d’actifs immobiliers gérés avec un pourcentage de 0% de loyers impayés !
Aussi, pour le premier Petit Déjeuner Sadone, nous avons choisi d’aborder la gestion locative. Nous avons voulu partager notre expérience de quarante années au service de nos clients en un moment convivial et studieux. Notre équipe, entourée de nos experts a accueilli une vingtaine d’investisseurs et de particuliers.
Retour sur les moments forts de cet évènement !
La détention d’un bien destiné à la gestion locative, en direct ou via une SCI ?
La détention d’un bien en direct ou dans le cadre de la SCI sera déterminant dans le choix de la location meublée ou non.
Il n’existe pas de différence significative sur le plan fiscal dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur les revenus.
Que le bien à louer soit détenu en direct ou dans le cadre d’une SCI, les loyers seront imposables au titre du revenu foncier et seront notamment assujettis aux prélèvements sociaux.
Toutefois, si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (IS) plutôt que l’impôt sur les revenus (IR), des taux d’imposition particuliers s’appliquent. Ils seront calculés en fonction de plusieurs critères comme par exemple :
- Le montant des bénéfices,
- Le montant du chiffre d’affaires,
- Le pourcentage du capital social détenu par des personnes physiques, etc.
C’est donc l’une des premières questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier locatif.
Location nue ou location meublée, quelles différences sur le plan juridique ?
Sur le plan juridique, les différences entre la location meublée et la location nue se concentrent principalement au niveau :
- des durées contractuelles (du bail, de résiliation par le bailleur ou du préavis par le locataire),
- du montant du dépôt de garantie,
- et évidemment des meubles à fournir dans le cas de la location meublée.
Le tableau ci-dessous récapitule ces points.
LE CAS PARTICULIER DE LA LOCATION MEUBLÉE :LMP OU LMNP ?La location meublée professionnelle (LMP) est définie par le montant des revenus de la location : À partir de 23.000€ dans l’année ET s’ils représentent au moins 50% des revenus du foyer fiscal de l’investisseur, on parle de Location Meublée Professionnelle (LMP).
Les revenus issus de la location meublée non professionnelle (LMNP), a contrario, devront être inférieurs à 23.000€ et représenter moins de la moitié des revenus du foyer fiscal. |
Location nue ou location meublée, quelles différences sur le plan fiscal ?
Comme nous l’avons abordé précédemment, le statut de la location meublée en LMP ou en LMNP déterminera l’intérêt fiscal de cette dernière.
Malgré cela, lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif, les différences notables entre la location nue et la location meublée porteront notamment sur :
- L’imposition des loyers :
- ils seront traités dans la catégorie micro-foncier et bénéficieront d’un abattement de 30% dans le cas de la location nue
- Ils seront soumis au régime micro-BIC dans le cas d’une location meublée, quel que soit le statut de loueur (LMP ou LMNP)
- L’utilisation des déficits :
- Ils seront imputables sur le revenu global dans le cadre de la location nue (dans la limite de 10.700€/an et hors intérêts d’emprunt) et pour la location meublée en LMP
- Ils seront imputables sur les bénéfices de même nature dans le cas de la location meublée en LMNP
- Les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard
- Le régime des plus-values
Le tableau ci-dessous reprend ces grands principes :
Zoom sur l’IFI
Investir dans l’immobilier locatif, c’est évidemment s’exposer à l’IFI. Autrefois ISF (impôt Sur la Fortune), l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) concerne tous les biens immobiliers affectés à la gestion du patrimoine propre de l’investisseur.
Il existe toutefois une exception :
Pourquoi opter pour la gestion locative ?
Parmi les autres éléments à maîtriser pour réussir un investissement en immobilier locatif sûr et rentable, la question de la gestion locative doit se poser.
En effet, si tous ces éléments vous ont aidé à prendre les bonnes décisions concernant le statut de loueur meublé professionnel ou non ou encore d’un bien loué meublé ou non, il n’en demeure pas moins que la gestion quotidienne de votre patrimoine immobilier en location revêt d’autres aspects :
- Du point de vue législatif et fiscal (vous devez être au fait des changements qui interviennent régulièrement comme la loi ALUR ou le plafonnement des loyers par exemple)
- Du point de vue comptable et technique :
- Sélection des dossiers de location ;
- Gestion des quittances ;
- Règlement des charges ;
- Régularisations des charges
- Suivi des travaux ;
- Gestion des procédures en cas de loyers impayés ;
- Etc.
Il est donc extrêmement important d’être accompagné par un professionnel dont l’expertise saura faire fructifier au mieux votre investissement immobilier locatif.
De plus, déléguer la gestion locative de votre logement à un professionnel de l’immobilier comme l’agence SADONE vous permet de déduire de vos revenus fonciers, les frais, les assurances et les honoraires d’un service de gestion locative.
Pourquoi se priver d’un service de professionnels reconnus depuis 40 ans tel que celui proposé par l’agence Sadone alors que celui-ci est déductible !
En savoir plus sur la gestion locative chez Sadone
